В каких случаях нельзя передавать права и обязанности (осуществлять перенаем) по договору аренды земельного участка?

Вопрос: В каких случаях нельзя передавать права и обязанности (осуществлять перенаем) по договору аренды земельного участка?

Ответ: Когда можно передать права и обязанности (осуществить перенаем) по договору аренды земельного участка? Вы можете передать права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды (есть случаи, когда такая передача ограничена или не допускается). Перенаем возможен при условии, что в установленных случаях Вы уведомили арендодателя или получили его согласие. Такие выводы следуют из п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 3 ст. 3, п. п. 2, 5 ст. 22 ЗК РФ.

 

Нельзя уступать права и обязанности (осуществлять перенаем) по данному договору, в частности, в следующих случаях, установленных законом:

• по закону договор аренды земельного участка можно заключить только по результатам торгов, и Вы заключили его именно таким образом. Данный вывод следует из толкования п. 7 ст. 448 ГК РФ. Он нашел подтверждение в п. 2 Письма Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22. При этом ведомство указывает, что запрет не применяется, когда, в частности, арендатор - победитель торгов отчуждает принадлежащий ему объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке;
• вы являетесь КФХ и арендуете государственный или муниципальный участок из земель сельхозназначения, предоставленный для деятельности КФХ (п. 9 ст. 9 Закона об обороте земель сельхозназначения). Однако, по мнению Росреестра, запрет не действует, если, например, договор аренды заключен до 1 января 2023 г., то есть до вступления в силу соответствующих положений Закона (Письмо от 04.04.2024 N 14-3042-ТГ/24, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 14.07.2022 N 316-ФЗ);
• вы арендатор - резидент особой экономической зоны (п. 5.2 ст. 22 ЗК РФ);
• вы арендатор - НКО, созданная субъектом РФ или муниципальным образованием для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, и публичный земельный участок предоставлен в аренду для указанных целей (п. 5.1 ст. 22 ЗК РФ);
• договор аренды заключен в порядке государственной или муниципальной преференции. Полагаем, что перенаем в этом случае невозможен, поскольку преференция предоставляется конкретному получателю-арендатору. Такой вывод следует из толкования п. 20 ст. 4, п. п. 4 - 6 ч. 1 ст. 20 Закона о защите конкуренции.

 

См. также:

1. Когда достаточно уведомить арендодателя о перенайме земельного участка и как это сделать
2. Когда нужно получить согласие арендодателя на перенаем земельного участка и как это сделать
3. Как и в какой форме нужно составить договор перенайма земельного участка
4. Когда необходимо зарегистрировать договор перенайма земельного участка
5.  Как заменить арендатора при перенайме
6. Может ли арендатор уступить право требования по договору аренды земельного участка

 

 
Готовое решение: Как переуступить права и обязанности (осуществить перенаем) по договору аренды земельного участка (КонсультантПлюс, 2026)