Просиходит перевыставлении услуг одного Спецзастройщику (СЗ) другому Спецзастройщику при строительстве наружных сетей в виде компенсации расходов одному другому по Соглашению сторон. СРО у СЗ нет. Можно ли принять в расходы такую компенсацию согласно соглашения между сторонами и как отразить расходы у СЗ, который будет нанимать подрядную организацию для выполнения таких работ? То есть как отразить в бухгалтерском (проводки) и налоговом учете у СЗ который строит общие сети и должен перевыставить расходы на другого СЗ, а также как отразить в бухгалтерском (проводки) и налоговом учете у Спецзастройщика, который должен заплатить компенсацию за строительство общих сетей по Соглашению сторон?

Вопрос: Просиходит перевыставлении услуг одного Спецзастройщику (СЗ) другому Спецзастройщику при строительстве наружных сетей в виде компенсации расходов одному другому по Соглашению сторон. СРО у СЗ нет. Можно ли принять в расходы такую компенсацию согласно соглашения между сторонами и как отразить расходы у СЗ, который будет нанимать подрядную организацию для выполнения таких работ? То есть как отразить в бухгалтерском (проводки) и налоговом учете у СЗ который строит общие сети и должен перевыставить расходы на другого СЗ, а также как отразить в бухгалтерском (проводки) и налоговом учете у Спецзастройщика, который должен заплатить компенсацию за строительство общих сетей по Соглашению сторон?

Ответ:

1. Учет у СЗ-1

Из Вашего вопроса следует, что СЗ-1,  не имеющий членство в СРО,  компенсирует расходы СЗ-2, имеющего членство в СРО, по выполнению работ по строительству общих наружных сетей.

Общие наружные инженерные сети (вода, канализация, энергоснабжение и пр.) нередко строятся одним застройщиком (кто первый), а другие подключаются и частично финансируют.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, для выполнения СМР на объектах капитального строительства требуется членство в СРО, но Заказчику проекта или Инвестору не обязательно быть членом СРО, если он не сам выполняет работы.

Уплата компенсации/доли расходов не запрещена и соответствует нормам гражданского (ст. 310, 311 ГК РФ — добровольное исполнение обязательства, возмещение издержек) и налогового права при соблюдении ряда условий.

СЗ-1 вправе учесть в расходах сумму компенсации, уплаченной СЗ-2, если:

1. существует действительная выгода — СЗ-1 реально использует построенные наружные сети и использует в деятельности, связанной  с получением доходов;

2. имеется письменное соглашение сторон о распределении расходов (или договор возмещения затрат);

3. договор (соглашение) имеет экономическое обоснование и не является схемой для передачи денег;

4. имеются в наличии подтверждающие документы:

- Акты выполненных работ (КС-2, КС-3) от СЗ-2 (или его подрядчика);

- Расчёт доли участия СЗ-1 в общих расходах (по метрам, по объёму строительства и т.п.);

- Платёжное поручение;

- Согласование проектной документации (если в проекте указано, что сети — общие).

Об этом же свидетельствует Арбитражная практика (например, Постановление ФАС МО от 16.07.2014 № А41-13819/2013).

Внешние сети канализации, водоснабжения, энергоснабжения, подведенные к зданиям, не входят в их состав и являются отдельными объектами недвижимости, на которые регистрируется право собственности. Такие сети могут быть включены в состав ОС, а впоследствии переданы организациям водоснабжения и электроснабжения, но могут быть учтены и в составе счета 20 вместе с общими затратами на строительство дома.

Закон N 214-ФЗ разрешает застройщику за счет денег дольщиков строить в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, внешние инженерные сети, необходимые для подключения многоквартирного дома к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено проектной документацией на строительство дома. Если условия Закона N 214-ФЗ в отношении строительства внешних сетей выполняются, то застройщик может учитывать их стоимость в составе затрат на строительство дома (на счете 20).

В бухгалтерском учете записи будут следующими.

Формирование задолженности по соглашению, признание расхода (в зависимости от характера использования сетей):

Дт 08.3 "Строительство объектов инфраструктуры", 20, 26   Кт 60/76 — расход на компенсацию СЗ-2 признан в бухучете

Перечисление компенсации:

Дт 60/76   Кт 51 — перечислены средства СЗ-2 в счёт компенсации

В налоговом учете расходы принимаются, если:

- не содержат элементов дохода другой стороны (не размыто);

- подтверждены документально;

- нет взаимозависимости, искажающей экономическую суть (не схема по передаче денег);

- установлена прямая связь с хозяйственной деятельностью.

Таким образом, в налоговом учете расход у СЗ-1 учитывается, если соответствует критериям ст. 252 НК РФ.

Разъяснения по вопросу расходов на строительство инфрастурктуры представлены в Письме Минфина России от 05.07.2016 N 03-03-РЗ/39299. Финансовое ведомство исходило из следующего.

В ходе реализации строительных проектов по созданию жилого фонда, а также нежилых помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, помимо непосредственного строительства этих объектов у застройщиков возникает обязанность по строительству объектов социально-культурного, инженерно-технического и жилищно-коммунального назначения, а также подъездных дорог, объектов благоустройства, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, ливневой и бытовой канализации, водозаборных сооружений и других подобных объектов, строительство которых осуществляется в границах элемента планировочной структуры, предусмотренного в утвержденной документации по планировке территории (далее - объекты инфраструктуры).

Все эти объекты должны в дальнейшем передаваться органам государственной власти или органам местного самоуправления либо по их поручению (решению) специализированным эксплуатирующим организациям.

Подобная обязанность обусловлена необходимостью подготовки и согласования с органами власти разрешительной, градостроительной и проектной документации для строительства объектов, и без ее выполнения такая документация не соответствует установленным в Российской Федерации нормативам градостроительного проектирования и ее согласование не осуществляется.

Строительство объектов жилого фонда, а также нежилых помещений производится на основании разрешений на строительство, выдаваемых уполномоченными органами государственной власти (местного самоуправления). Разрешения на строительство выдаются при наличии проектной документации, в состав которой входят в том числе технические условия на подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также при наличии документации по планировке территории.

Таким образом, расходы застройщиков на строительство объектов инфраструктуры связаны с деятельностью по строительству и реализации объектов жилого фонда, а также нежилых помещений. Значит, эти расходы отвечают требованиям ст. 252 НК РФ и могут уменьшать налогооблагаемую прибыль от реализации построенного жилого фонда и нежилых помещений.

Перечень объектов инфраструктуры, расходы на создание которых могут быть учтены для целей налогообложения прибыли организаций, должен быть предусмотрен проектной документацией, техническими условиями на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения или документацией по планировке территории, утвержденной в установленном порядке.

В Письме Минфин также подчеркивает, что порядок учета указанных расходов зависит от порядка осуществления деятельности застройщика.

При этом если построенные объекты инфраструктуры впоследствии подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность (либо по решению соответствующих органов специализированным эксплуатирующим организациям), то расходы застройщиков, осуществляющих строительство объектов инфраструктуры самостоятельно или с привлечением подрядных организаций, формируют расходы, связанные со строительством жилого фонда и нежилых помещений. Указанные расходы учитываются в уменьшение налогооблагаемой базы по мере отражения доходов от реализации объектов жилого фонда или нежилых помещений.

В тех случаях, когда создаваемые объекты инфраструктуры застройщик планирует эксплуатировать самостоятельно либо предполагает передать их на основании сделок в пользу третьих лиц, подобные расходы признаются в установленном порядке в качестве амортизируемого имущества или готовой продукции соответственно.

2. Учёт у СЗ-2 (того, кто строит сети, нанимает подрядчика и получает компенсацию от СЗ-1)

Отражение полученной компенсации в бухгалтерском учете:

Принятие расходов на строительство наружных сетей:

Дт 08.3 "Строительство объектов инфраструктуры", 20, 26 Кт 60 "Расчёты с поставщиками"   — учтены расходы по строительству общих сетей

Получение компенсации от СЗ-1:

Дт 51   Кт 76 "Расчёты по возмещению расходов"   — получена компенсация от СЗ-1

Списание части расходов пропорционально доле СЗ-1:

вариант А — компенсация уменьшает стоимость актива:

Дт 76 Кт 08 (закрытие расчёта и уменьшение стоимости капитальных вложений);

вариант Б — компенсация включается в прочий доход:

Дт 76 Кт 91.1 

Отражение в налоговом учете расходов у СЗ-2 отражено выше при описании деятельности СЗ-1, компенсация должна быть отражена соответственно: если указанные расходы в соответствии с проектной декларацией отражаются в составе расходов, то компенсация должна быть отражена в составе внереализационных доходов. Если в соответствии с проектной декларацией расходы на создание инженерных сетей формируют объект основных средств, то компенсация должна уменьшить стоимость объекта.

 

ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург»

Директор  Балашенко Е. В.

Действительный член СРО «Саморегулируемая организация

аудиторов Ассоциация «Содружество»

Дата и номер решения о приеме в члены СРО: 20.03.2020 № 441

18.09.2025